不動産などの投資、お金に関する話題とニュース

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ジョーンズラングラサール（ＪＬＬ）がこのほど発表した

2010年第４四半期の不動産調査レポートによると、

東京のＡグレードオフィスビルの空室率は、

前４半期比0.9ポイント低下、

前年同期比0.7ポイント低下の5.8％となり、

２四半期連続で改善した。

同グレードの坪当たりの平均月額賃料も、

前４半期比マイナス1.5％、前年同月比マイナス7.4％

の２万7939円となり、下落率は引き続き低い水準で推移。

市場がほぼ底にある状況を示していると同社では見ている。

また、Ａグレードオフィスビルの賃貸借面積は前期比2.3％増加、

前年比4.2％増加した。直近のピーク時と比較して

６割程度まで低下した賃料水準が、

主に集約や統合といったオフィス再編等の移転需要

を刺激したためで、空室の減少も続いた。


こうした状況から、1000坪を超える大型移転

を検討するテナントにとって

ストック不足が現実のものになりつつあるという。

2011年の新規供給量も限定的であるため、

2011年以降と予測される賃料の上昇基調を支え、

また利回りは低下傾向で推移すると予測している。

不動産投資に必要な知識は多岐にわたりますが、

不動産投資をはじめるときに、必要な知識は限られています。

1. 物件、そして賃貸市場ニーズを含めた「情報収集知識」


2. 収支、利益計算を含めた「投資判断知識」


3. 「リフォーム」の「目利き」と「見積」、そして「リフォームコスト削減知識」


4. 最後に物件を購入した際に必ず既存入居者と交わす損をしない「賃貸契約知識」

この４つです。

このたったの４つさえしっかり押さえることができれば、

あとは物件視察の数をこなすだけでよいのです。

これから不動産投資をはじめたいのであれば、

この４つの知識に集中的に投資し自身の知識、ノウハウレベルを上げてやればいいのです。

そうすることにより知識がすぐに勝ち組大家さんと同レベルになり、物件獲得競争に互角に渡り合える力をつけることが可能になります。

ただしこの「知識蓄積」も競争です。なぜならば市場は刻一刻と動き、良い物件はすぐさま判断をする力があり、購入する力のある人が買っていきます。

ですから、いち早く知識を蓄積することができ、いち早く物件獲得競争に参加できたものが一歩抜きん出ることになるのです。

ゲームに参加しなくては勝てるわけがありません。

なので、はじめから勝てるような準備をいち早くして、ゲームに参加すれば勝ちやすいというわけです。

物件獲得競争を勝ち抜いた後の競争相手は、物件の近隣の競合大家さんです。

その競争相手は、知識の蓄積のための自己投資の効果を知ったあなたは、もはや近隣の旧タイプ大家さんなど敵ではないでしょう。

不動産投資の方法など、お金の知識をしっかり学んでみませんか？

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投資対象の不動産は、大きく分けて２つのタイプにわかれます。

住居系の物件とビルや店舗などのテナントやオフィスなどの非住居系の物件です。

不動産投資の戦略は、不動産投資を継続していくために、とても重要なことです。

土地付の一棟もの高額な収益物件を購入するには、銀行の融資を利用しなければなりません。

裕福な資産家でない限り、不動産投資を行う上で、不動産投資ローンの借入れは避けては通れません。

なぜならば、銀行に借入をすることで数千万円という物件を購入し、その家賃の中から返済をすることで余剰金を生み、その余剰金を蓄積してまた物件を購入するというサイクルが「インカム型不動産投資」の基本だからです。

銀行の融資を活用することを前提として考えると、あなたが購入を希望する物件の評価はさておき、まず初めに「あなたにお金を貸していいのかどうか？」というところから銀行は審査を始めます。

その審査をパスして初めて購入希望物件の融資額判断基準である「担保価値」なのです。

しかし、不動産投資を始めたいがこれから何をしていいのか分からないという段階の方は残念ながら、裕福な資産家か、もしくは職業が「公務員」や「大手企業」などの銀行のいう属性がよくなければ、まったく相手にされない可能性が高いです。

なので、ゼロからはじめるための投資戦略が重要なのです。

現段階で多くの銀行に「融資」の依頼に待っても無駄足になる可能性が高いという事実を踏まえ、どのようにいすれば銀行からあなたは“融資をするべき相手”だと感じてもらえるようになるのでしょうか？

しかし、銀行からの信用を勝ち取る方法はあります。

銀行に信用を得るためのお話ししますね

あなたにすぐできるかどうかは別としてあくまで、考え方です。

まず、現金で、区分所有の賃貸用マンション１室を自力でなんとか購入してください。

これは 200万〜300万円程度の低額でも築古でも構いません。

ただし、ちゃんと利益を出し、経営が回る物件というのが前提です。

そして入居者を付けるためにリフォームなどを低コストに抑える努力をして客付けし、1年間運営してください。

正確に言いますと「確定申告」をしてください。

これで銀行のあなたへの信頼度がガラッと変わるでしょう。

これは「投資戦略」を意味しています。

あなたは何も知らない段階で、訳もわからずに、しかし一生懸命市場を歩き回り、中古物件を見て回り、なんとなくいいと思った物件をようやく銀行に持ち込みます。

しかし、あなたは銀行からは全くもって相手にされません。

焦ったあなたはそこで、新築アパート業者の提案を思い出します。

新築であれば融資の基準がずっとゆるいため、普通に勤めている方であれば誰でも購入できてしまうといっても過言ではないからです。

そして何も知らない焦ったあなたは、新築業者の提案の、全くもって儲からないアパートやマンションを購入してしまうのです。

結果的に「お金」は何年たっても残らず、借入リスクと空室対策、そして、修繕費に苦しむことになるのです。

あなたの「経済的自由獲得のための不動産投資」ではなく、業者の利益のための不動産投資になってしまうのです。

あなたも、不動産投資の方法など、お金の知識をしっかり学んでみませんか？

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【セミナー概要】

• 日時　　　平成２２年１月２６日(火)


• 時間　　　１３：００〜１７：００終了


• 場所　　　六本木アカデミーヒルズ（東京）

【プログラム内容】

• 第一部
  
  
  
  • 債権管理の基本
  
  
  • 与信管理とは何か？
  
  
  • 中小企業と金貸しの「回収方法」の違い
  
  
  • 回収プランのつくりかた「金貸しの考え方」から学ぶ
  
  
  • 売掛金の調査方法「相手の弱みをどうやって握るか」
  
  
  • 売掛先の社長の心を動かす　「プロの金貸が教える究極の交渉術」とは
  
  
  
  
  
  
• 第二部
  
  
  
  • 「債務者別回収戦略クラスター・モデル」とは何か？
  
  
  • 債務者別回収モデルのケーススタディ
    
    
    
    • A社のケース
    
    
    • G社のケース
    
    
    • U社のケース
    
    
    • L社のケース
    
    
    • 総括
    
    
    
    
    
  • 第三部
    
    
    
    • 道家さんによる個別相談会実施
    
    
    
    
  
  
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  • 家賃：5万円前後
  
  
  • 空室状況：現在満室
  
  
  
  

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